1. Оценка жилой недвижимости проводится в целях определения рыночной стоимости права собственности на объект недвижимости, доли в праве собственности, либо иных прав в отношении оцениваемого объекта собственности.
Типичными объектами жилой недвижимости являются:
- квартира;
- пентхаус;
- жилая комната;
- таунхаус;
- жилой дом;
- дача;
- коттедж.
При определении рыночной стоимости объекта жилой недвижимости учитываются все особенности и детали: местоположение, социальная инфраструктура, транспортная доступность, площадь объекта, тип планировки, техническое состояние объекта, инженерное обеспечение, состояние внутренней отделки и т.д.
Стоимость жилой недвижимости определяется при:
- оформлении сделки купли-продажи;
- дарении, обмене или передаче в аренду;
- вступлении в права наследства;
- передаче в залог;
- разделе имущества и составлении брачных контрактов;
- страховании или расчете суммы ущерба при пожаре или затоплении;
- внесении в уставный фонд предприятия.
Документы, необходимые для оценки жилой недвижимости:
- правоустанавливающие (свидетельство на права собственности, выписка из ЕГРП);
- документы, подтверждающие технические характеристики объекта (кадастровый паспорт, технический паспорт, план и экспликация);
- реквизиты собственника.
2. Оценка земельных участков проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования приводит к формированию максимально высокой стоимости объекта недвижимости. Целевое назначение земельного участка влияет на методику определения его рыночной стоимости.
Объектами оценки являются:
- земельные участки под жилую застройку (ИЖС);
- земельные участки под коммерческую застройку;
- земельные участки сельскохозяйственного назначения;
- земельные участки для оспаривания кадастровой стоимости.
При определении рыночной стоимости земельного участка следует принимать во внимание:
- местоположение земельного участка;
- преобладающие способы землепользования в ближайшем окружении оцениваемого земельного участка;
- площадь земельного участка;
- наличие инженерных коммуникаций (электричество, газ и т.д.), а также возможность их подведения;
- транспортная доступность, удаленность от магистралей;
- ожидаемые изменения на рынке земельных участков;
- ожидаемые условия эксплуатации и получения прибыли;
- существующее использование земельного участка.
Основные цели для определения стоимости земельных участков:
- оспаривание кадастровой стоимости;
- кредитование (ипотека, залог);
- решение споров в суде (раздел имущества);
- продажа, переоценка (юридические лица, муниципальные образования (предприятия), субъекты РФ);
- выкуп или изъятие имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд (согласно законодательству РФ).
Документы, необходимые для оценки земельных участков:
- правоустанавливающие (свидетельство на права собственности, договор аренды, выписка из ЕГРП);
- документы, подтверждающие технические характеристики объекта (кадастровый паспорт);
- реквизиты собственника;
- балансовая стоимость объекта (для юридических лиц).
Дополнительные документы, необходимые для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка:
- кадастровая справка на земельный участок;
- сведения о наличии строений и коммуникаций на земельном участке.
3. Оценка коммерческой недвижимости является наиболее распространенным видом оценки недвижимости и включает определение рыночной стоимости права собственности, доли в праве собственности, либо иных прав в отношении оцениваемого объекта собственности (право аренды, право пользования).
Отличительным признаком коммерческой недвижимости является ее доходность. Традиционным доходом от коммерческой недвижимости считается получение арендных платежей, т.е. когда источник дохода непосредственно и неразрывно связан с недвижимостью.
Коммерческая недвижимость подразделяется на несколько секторов:
- торговая недвижимость, включающая в себя: торговые центры, супермаркеты, павильоны, магазины, торговые помещения и т.п.
- офисная недвижимость, объединяющая большое количество типов зданий: бизнес-центры, административные здания, отдельно стоящие здания, помещения свободного назначения и т. д.
- складская недвижимость, которая представлена специальными складскими комплексами и площадками на территории различных предприятий и в промзонах.
- промышленная недвижимость включает в себя: производственные базы, готовые предприятия, производственные корпуса и т. д.
Оценка коммерческой недвижимости нужна:
- при операциях купли-продажи;
- при получении ипотечного кредита для определения стоимости залога для банка;
- для составления страхового договора;
- для решения судебных имущественных споров;
- для занесения объекта в уставной капитал.
Документы, необходимые для оценки коммерческой недвижимости:
- правоустанавливающие (свидетельство на права собственности, договор аренды, выписка из ЕГРП);
- документы, подтверждающие технические характеристики объекта (кадастровый паспорт, технический паспорт, план и экспликация);
- реквизиты собственника;
- балансовая стоимость объекта (для юридических лиц).